זמן מחזור

אם לקחתם משכנתא בחמש השנים האחרונות, כנראה הרגשתם בעלייה בגובה ההחזר החודשי.במידה שלקחתם משכנתא לפני ארבע וחצי שנים, כנראה שצפויה לכם בקרוב הפתעה לא נעימה בחשבון הבנק.

אז מה לעשות כשההחזר החודשי על המשכנתא עולה למה זה קורה ואיך ניתן להימנע מזה:

אם גם אתם הרגשתם את העלייה בהחזר החודשי של תשלומי המשכנתא, אתם בחברה טובה, זה קרה כמעט לכולם. נכון זה לא אמור לנחם אתכם, אבל העובדה שניתן לטפל בנושא ולהקל בגובה התשלומים כן. כי כמעט כל משכנתא ניתן למחזר בשלב כזה או אחר, ולפעמים זה פשוט חובה, בייחוד במצב שבו המשק שלנו נמצא היום.

הצורך בביצוע המחזור נובע משינוי בגובה הריביות שמתרחש אחת לתקופה שנקבעה בעת לקיחת המשכנתא ואם לקחתם משכנתא לפני חמש שנים, אתם נמצאים, בסבירות גבוהה לפני או אחרי נקודת השינוי, שתביא לזינוק חד בגובה ההחזר ובריבית הכוללת שתשלמו לבנק.

העניין נעוץ במבנה המשכנתאות, הבנקים מאוד אוהבים לתת משכנתאות כשהן מחולקות לשלושה מסלולים: שליש בריבית קבועה, שליש בריבית פריים (שהייתה מאוד נמוכה) ושליש בריבית משתנה כל חמש שנים. לדוגמה במידה ולקחתם משכנתא בריבית משתנה בגובה של 4% לפני חמש שנים, אתם צפויים לעלייה של כ4% נוספים לחמש השנים הבאות, עלייה שניתן וצריך למתן אותה במחזור נכון.אם יצא ולקחתם שליש משכנתא בריבית פריים, הרי שגם כאן הרגשתם את העלייה מכיוון שהיא קפצה בשנים האחרונות מ1.6% ל6%, והקפיצה את ההחזר החודשי, וגם בזה ניתן לטפל במסגרת מחזור נכון. אבל בכל המקרים האלה הדבר מתחיל ונגמר בידע ובמעקב נכון אחר המשכנתא.

קחו לדוגמא את דוד שהגיע אלי לצורך לקיחת תוספת למשכנתא לצורך איחוד הלוואות.כבר בהתחלה הוא אמר לי שיש לו משכנתא מעולה שהוא לקח לפני כחמש שנים, והריבית שלו היא פריים 1.5- (מינוס), זו אכן ריבית מעולה, אבל בשביל לקבל תמונה מלאה יותר של המשכנתא ולצורך הגשת הבקשה לתוספת, ביקשתי ממנו לראות את הדו"ח יתרות לסילוק.מסתבר שהוא צדק יש לו באמת מסלול של ריבית פריים מינוס 1.5%, מה שאומר היום ריבית של 4.5% שהיא ריבית מעולה, הבעיה היא שהסכום שיש לו במסלול הזה הוא בסך הכל של 50 אלף ₪ מתוך משכנתא של 1.5 מיליון שקלים, מעבר לכך, הריביות הממוצעות שלו עמדו על 7-8%. עוד לפני לקיחת התוספת בביצוע של מחזור נכון, הורדנו את ההחזר החודשי שלו ב1100 ₪ בחודש, וחסכנו במצטבר כמעט 200 אלף ₪ שהוא היה אמור לשלם בריביות לבנק לאורך השנים.

דוגמה נוספת אני יכול להביא ממשפחת פ', שגילו שלא רק שהריבית שלהם קפצה, גם הקרן שלהם כמעט ולא יורדת, זאת למרות שהם משלמים אלפי שקלים כל חודש. זה קרה בגלל שרוב המשכנתא שלהם הוצמדה למדד, מה שגרם לעלייה בגובה ההחזר החודשי ובפועל לגדילה של הקרן לאור המצב הכלכלי במשק בשנים האחרונות.בעקבות המחזור, עצרנו את העליות, ייצבנו את המשכנתא על סכום שנוח להם לחיות איתו, והבאנו יציבות לחשבון הבנק המשפחתי.

אין מעשי כאן מעשי ניסים, ואני לא יכול לעצור את האינפלציה, אבל אם אני יכול למנוע את עליית הריבית ולגרום לה לעלות באחוז ורבע במקום בארבעה, אני עדיין חוסך עשרות ומאות אלפי שקלים ומונע קפיצה שיכולה להגיע גם לכמה אלפים ברמת ההחזר החודשי שיורד מדי חודש מחשבון הבנק.

אלו שתי דוגמאות מני רבות, אבל הן מאוד טיפוסיות. צריך לזכור שהמשכנתאות שלנו הן דינמיות, הן יכולות לרדת ולעלות, ותמיד כדאי להיות עם אצבע על הדופק, כי אם המשכנתא שלנו תקועה, ההחזרים החודשיים עולים, וגובה הקרן לא יורד. במקרה הזה הגיע הזמן למחזר, כי אין טעם להיתקע עם משכנתא גרועה כשאפשר להפוך אותה למשכנתא מעולה.

תמיד כאן בשבילכם,

יונתן לוקימסון.