משכנתא לשיפוץ איך לשדרג את הבית בחוכמה ובמינימום עלויות

מתכננים שיפוץ ולא יודעים מאיפה להביא את הכסף? רוצים להוסיף עוד קומה אבל חוששים מהלוואה יקרה? כנראה שמשכנתא לשיפוץ זה הפתרון שאולי לא חשבתם עליו.

הבית שלנו הוא הנכס היקר ביותר שלנו, אך עם השנים הצרכים משתנים. לפעמים המשפחה מתרחבת ואנחנו רוצים להוסיף עוד חדר (או קומה), לפעמים הבית פשוט זקוק לרענון, ובמקרים רבים שיפוץ מסיבי הוא הדרך הטובה ביותר להעלות את ערך הנכס ולשפר את איכות החיים.

אבל כשהקבלן מציע לנו את שיפוץ החלומות שלנו בעלות של 250 אלף ש"ח אנחנו נרתעים בגלל השאלה מאיפה מביאים את הכסף? הדרך היעילה ביותר למימון פרויקט כזה היא באמצעות משכנתא לשיפוץ או תוספת למשכנתא הקיימת.

למה תוספת לשיפוץ ולא הלוואה לכל מטרה?

הטעות הנפוצה ביותר של בעלי נכסים היא נטילת הלוואה "לכל מטרה" לטובת השיפוץ. ההבדל הקריטי טמון בריביות: הלוואה לשיפוץ או תוספת בניה מסווגת על ידי בנק ישראל כ"הלוואה לדיור", מה שאומר שהריביות עליה נמוכות משמעותית מהלוואות צרכניות או הלוואות לכל מטרה. בעוד שהלוואה לכל מטרה יכולה להיות יקרה ב-2%-3% יותר, הלוואה לשיפוץ נהנית מתנאים הדומים למשכנתא המקורית שלכם.

מחזור משכנתא כהזדמנות לצמיחה: כשאתם מבקשים תוספת לשיפוץ, זה הזמן המושלם לבחון את המשכנתא כולה ולבצע התאמות בהתאם לצורך ולתקופה שבה אתם נמצאים. בביצוע "מחזור משכנתא" במסגרת התוספת, ניתן לאחד את החוב הישן והחדש לתמהיל אחד אופטימלי, לשפר ריביות במסלולים קיימים ולהתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית הנוכחית שלכם.

המסלולים המהירים: "הירוק" מול "האדום"

הבנקים מבינים שלפעמים אתם צריכים את הכסף "אתמול".

• בנק הפועלים: מציע את "המסלול הירוק" – תהליך מהיר יחסית לתוספת של עד 500,000 ש"ח (או עד 15% משווי הנכס), שמאפשר קבלת כסף במהירות ללא הבירוקרטיה המכבידה של "המסלול האדום" (הרגיל), המיועד לסכומים גבוהים יותר או למקרים מורכבים.

• בנק דיסקונט: מציע מסלול מהיר לתוספת של עד 250,000 ש"ח, המיועד לתת מענה מיידי לשיפוצים קוסמטיים או שדרוגים דחופים.

• בנק מזרחי: מציע 100 אלף ש"ח במסלול מהיר לכל מטרה. בנוסף לכך הבנק מציע כרטיס אשראי טפחות לנוטלי משכנתאות עם מסגרת של 120 אלף ש"ח (שימו לב, לא מדובר בכרטיס אשראי רגיל, אלא בהלוואה מצטברת).

• בנק לאומי: מציע מסלול מהיר למילוי מחסנית.

  
  

מושג המפתח: "מילוי מחסנית"

בבנקים כמו דיסקונט ולאומי, קיים מושג שנקרא "מילוי מחסנית". מדובר באפשרות לקבל הלוואה מהירה על בסיס הסכומים שכבר פרעתם מהקרן לאורך השנים. אם המשכנתא המקורית שלכם עמדה על 50% מימון וכבר פרעתם חלק ממנה, הבנק מאפשר לכם "למשוך" שוב את הכסף עד לתקרת ה-50% כהלוואה לכל מטרה (או לשיפוץ) בתהליך דיגיטלי ומהיר מאוד.

אחוזי מימון ותמחור הבנקים

הרגולציה מאפשרת לקבל מימון לשיפוץ של עד 70%-75% משווי הנכס (בדירה יחידה), במידה ומדובר בדירה שניה או באדם המחזיק מספר נכסים לא כל הבנקים יאשרו הלווה עד לרמת ה70% ולכן חשוב לדעת לאיזה בנק כדאי לגשת לקבלת ההלוואה. נקודה שחשוב להכיר היא שיטת התמחור של השמאים: הבנקים נוטים לתמחר שיפוץ בטווח של 5,000 עד 7,000 ש"ח למ"ר. אם אתם מתכננים שיפוץ יוקרתי שעולה הרבה יותר, ייתכן שהבנק לא יכיר במלוא העלות לצורך המימון, ולכן חשוב לתאם ציפיות מראש עם היועץ משכנתאות, הבנקאי והשמאי.

שימו לב שהמשכנתא מוגדרת כ"משכנתא לשיפוץ" ולא "לכל מטרה"

תהליך קבלת הכסף והשמאות

בניגוד לרכישת דירה שבה הכסף עובר למוכר, בשיפוץ הכסף עובר אליכם. בתהליך הרגיל, נדרשת שמאות מעודכנת שקובעת את ערך הנכס "לפני" ו"אחרי" השיפוץ. לעיתים, בסכומים גבוהים, השמאי יצטרך לבקר בנכס פעמיים ולפעמים אפילו יותר: פעם אחת בתחילת הדרך ופעם שנייה לאחר התקדמות משמעותית (למשל לאחר גמר ריצוף) או בסופו כדי לאשר את שחרור הפעימה הבאה של הכסף. לעיתים הבנקים ישחררו את הכסף בהתאם להצגת הקבלות עבור ביצוע העבודות, ובהתאם לקצב ההתקדמות של הבנייה או השיפוץ.

אופציה נוספת הקיימת בשוק היא משכנתא בדרגה שנייה. זהו פתרון המאפשר לקחת את תוספת השיפוץ מגוף אחר (בנק או חברת מימון חוץ בנקאי) מבלי לגעת במשכנתא הקיימת בבנק, במקרים בהם הריביות במשכנתא המקורית שלכם מצוינות ואתם לא רוצים למחזר אותן או במידה ונדרש מימון מעבר למה שבנק ישראל מאפשר לבנקים לתת.

7 טיפים להתארגנות נכונה לשיפוץ:

1. הצעת מחיר קבלנית: הגישו לבנק הצעת מחיר מסודרת ומפורטת. הבנק לא יאשר כסף על בסיס "הערכה כללית" וירצה לראות הצעת מחיר מפורטת על גבי נייר מכתבים רשמי של הקבלן.

2. קבעו סדר עדיפויות לשיפוץ: לא תמיד התקציב העומד לרשותנו יאפשר לנו שיפוץ מלא של כל מה שרצינו בבית בבת אחת, לכן כדאי לתכנן את שלבי השיפוץ בהתאם לצורך או לרצון.

3. שימו כסף בצד: לא פעם הצעת המחיר של הקבלן הופכת להערכה, בעיות לא מתוכננות יכולות לצוץ בתוך השיפוץ כמו הצורך להחליף צנרת ישנה שלא לקחנו בחשבון, דבק ישן שהשתחרר והוריד חלק מהקיר או כל בלתמ"ם אחר, הוסיפו להערכת המחיר (עבור השקט הנפשי שלכם) עוד 25% מעלות השיפוץ המתוכנן.

4. עדכון ביטוח המבנה: אל תשכחו לעדכן את פוליסת ביטוח המבנה. סכום המשכנתא גדל, וערך הבית עלה – הביטוח חייב לכסות את השווי החדש, ולהתאים גם לכיסוי שהבנק מספק.

5. תכנון תזרים: הבנק משחרר כסף לעיתים לפי התקדמות. ודאו שיש לכם הון עצמי נזיל לתשלום המקדמה לקבלן לפני שהבנק משחרר את הפעימה הראשונה.

6. שמירת קבלות: גם במסלולים המהירים, הבנק עשוי לבקש הוכחות על ביצוע העבודה (חשבוניות או ביקור שמאי). מעבר לכך, שמירת הקבלות יכולה לעבוד לטובתכם כשתרצו למכור את הבית ותאלצו לשלם מס שבח. הקבלות הללו יכולות להוזיל את גובה המס שתצטרכו לשלם.

7. ייעוץ מקצועי: תוספת לשיפוץ היא עסקת אשראי לכל דבר. ליווי של יועץ משכנתאות יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים בריביות ובבניית תמהיל נכון שימנע מההחזר החודשי להכביד עליכם.

שיפוץ נעים!