שאלות ותשובות

משכנתא היא הלוואה בנקאית גדולה שאפשר לקבל כדי לקנות דירה או נכס – והבנק מחזיק בנכס כ"משכון" על הדירה עד שתסיימו להחזיר את ההלוואה.

ניתן לקבל משכנתא למגוון מטרות מעבר לרכישת הנכס, בין השאר לטובת איחוד הלוואות, שיפוץ, סיוע לילדים ולכל מטרה חוקית אחרת למעט רכישת נכס (למעט הלוואת נדוניה)

דרך הבנקים בישראל ניתן לקבל משכנתא בהתאם לתקנות של בנק ישראל לפי הכללים הבאים: לדירה ראשונה עד 75% מימון. לדירה חלופית (בהצהרה על מכירת הדירה הראשונה או לאחר מכן)עד 70% לדירה להשקעה עד 50%.

במחיר למשתכן ניתן לקבל בתנאים מסוימים עד 90%מימון ביחס לשווי הנכס.

אם זאת קיימים גופים מוסדיים (כמו חברות ביטוח, בתי השקעות וכדו') המציעים משכנתאות חוץ בנקאיות שבאמצעותם ניתן להגיע לשיעור מימון של עד 90% משווי הנכס.

ניתן לקבל גם משכנתא בנקאית לצרכים נוספים בהתאם להתוויות ולתקנות, בין השאר: משכנתא לנדוניה – ניתנת לצורך סיוע לילדים ברכישת דירה, וניתן לקבל בה עד 50% משווי הנכס של ההורים.

משכנתא לשיפוץ או לתוספת בניה – ניתנת עד לגובה 70%משווי הנכס.

משכנתא לכל מטרה – ניתנת עד לגובה של 50% משווי הנכס.

משכנתא הפוכה / פנסיונית – ניתנת על בסיס טבלה בהתאם לגיל הלווה.

בכל מקרה מומלץ לבדוק את התיק לעומק, לצד יכולת יכולת ההחזר ובחינת גובה המימון הנדרש.

· חשוב לשים לב, אחוז המימון נקבע לפי המחיר הנמוך שבין גובה החוזה וגובה השמאות.

התשובה היא כן, לא הכל אבוד, במקרים כאלה צריך לדוק מה הסיבה לסירוב הבנק ובהתאם ניתן יהיה לחפש פתרונות במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית.

רגולציה היא למעשה התקנות והחוקים הנקבעים על ידי החוקים והתקנות של בנק ישראל שלפיהם חייבים הבנקים לעבוד. לצורך הדוגמא כל תחום המשכנתאות מתנהל בהתאם לנוהל 329 ולנוהל 451 של בנק ישראל, כאשר בתוך סבך הנהלים הללו ישנם לא מעט אזורים אפורים שבהם ניתן "לשחק".

לצד התקנות של בנק ישראל לכל בנק יש נהלים פנימיים הקובעים למי, איך ובאילו תנאים ניתן לאשר משכנתא או לחלופין לא לאשר.

כן, ישנם גופים חוץ בנקאיים שיתנו לכם הלוואות להשלמת ההון העצמי, השאלה היא האם תוכלו לעמוד בגובה ההחזר.

הבנקים השונים יכולים לתת משכנתא עד למקסימום של 30 שנים, ניתן להאריך את התקופה הזאת לפי הצורך במחזורים לאורך השנים.

במערכת החוץ בנקאית ישנם גופים שיהיו מוכנים לתת משכנתא עד ל40 שנים בסך הכל.

במשכנתא רגילה רוב הבנקים ייתנו משכנתא עד לגיל 75-80, ישנם בנקים שיתנו בנקים עד לגיל 80-85 ובמקרה ממש חריג שנתקלתי בו עד לגיל 90

התשובה היא כן ולא.

במערכת הבנקאית ניתן לקבל מימון בהתאם לרגולציה של בנק ישראל, מעבר לכך, ישנם גופים חוץ בנקאיים שיתנו לכם מימון עד לשווי כולל של 85 ואף 90% משווי הנכס. במידה וישנו נכס נוסף שניתן לשעבד ניתן להגיע למימון מלא של הנכס הנרכש, השאלה היא בכדאיות העסקה מכיוון שתשלומי הריביות יהיו מאוד גבוהים, ולא בטוח שהעסקה תהיה כלכלית שלא תדבר על הרת אסון לרוכשים.

הלוואת הזכאות הינה הלוואה הניתנת לחסרי דיור (לצורך קניית דירה ראשונה), והסכום שלה נקבע על בסיס ציון שמקבל כל לווה בהתאם למצבו המשפחתי, מספר האחים והאחיות, שירות בצבאי, ועוד... להלוואת הזכאות יש מספר יתרונות וחסרונות. החיסרון שלה נמצא במנגון קביעת הריבית שהיא ריבית קבועה צמודה למדד, ותהיה תמיד בגובה של 0.5% מתחת לריבית הממוצעת במשק אך לא מעל ל3%.

היתרונות שלה, הם בהנחה בשמאות על הדירה, יכולת פירעון המסלול ללא עמלות ומתן הנחה בפרעון מוקדם על מסלולים אחרים.

בהלך בניית תיק המשכנתא, נבחן גם את הזכאות להלוואת הזכאות ואת שילובה כחלק מהתמהיל הנבנה לטובת המשכנתא הכללית.

בתחום בדיור והמשכנתאות ישנם שני מדדים שחשוב להתייחס אליהם: מדד המחירים לצרכן, מתפרסם ב15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא למעשה מראה את גובה האינפלציה – שחיקת הכסף ביחס לשוויו. אנחנו נראה את ההשפעה של המדד בעלייה של קרן החוב בהלוואות צמודות מדד, בהתאם לאחוז העלייה.

מדד תשומות הבניה מדבר על עלייה במחירי דירות הנמצאות בשלבי הבניה לפני מסירתן ללקוח, המדד הזה בודק את העלייה במחיר חומרי הבנייה והוא מוטל על קונה הדירה לפני שהעביר מלוא התשלום עבור הדירה. מדד תשומות הבנייה יכול לייקר את העסקה לרכישת הדירה במאות אלפי שקלים עד לשלב מסירת המפתח.

ריבית פריים היא ריבית שנקבעת על בסיס הריבית של בנק ישראל (בתוספת של 1.5%), מסלול הפריים הינו מסלול פופולארי, אך הוא משתנה מדי חודש, ולכן נחשב לפחות יציב. יתרונו הגדול של מסלול הפריים הוא בהעדר עמלת היוון – תשלום על הפירעון המוקדם.

שמאות הינה דו"ח המופק לבקשתו של הבנק לצורך הערכת הנכס. הדו"ח נערך על ידי שמאי מקרקעין המוכר על ידי הבנק, וניתן לבחור שמאי מתוך רשימה הניתנת על ידי הבנק באישור העקרוני.

אנחנו נערוך שמאות במקרה של עסקה חדשה או לחלופין במקרים מסוימים של מחזור משכנתא או לקיחת תופסת למשכנתא (בעיקר בתוספת לשיפוץ).

לעיתים במחזור משכנתא שמאות מחודשת יכולה אף לשפר את תנאי ההלוואה.

· במקרים מסויימים כמו משכנתא עסקית או הלוואות בסכומים גבוהים במיוחד הבנק יכול לבקש משכנתא בתקן 19, שהנה שמאות מפורטת במיוחד.

תמהיל המשכנתא הוא השילוב בין מסלולי ההלוואה השונים המרכיבים את המשכנתא שלכם, והוא נבנה בהתאמה לרגולציה ולצורך של המשפחה על מנת לייצר החזר חודשי בגובה המתאים, ביטחון ויציבות כלכלית בהתאם ליכולת של המשפחה.

אחת מהדוגמאות לרגולציה היא הצורך לשים שליש מהמשכנתא במסלול בעל ריבית קבועה.

דוח יתרות לסילוק הוא מסמך מהבנק שמפרט כמה נשאר לכם לשלם על המשכנתא, באילו תנאים, ואילו עמלות תשלמו במקרה של סגירה מוקדמת. אפשר לקבל אותו באתר הבנק או בסניף, בדרך כלל ללא עלות, והוא מהווה את הבסיס לבדיקת כדאיות למחזור או לפירעון מוקדם של המשכנתא.

ניתן לראות הוראות להוצאת דו"ח יתרות בקובץ המצורף.

משכנתא פנסיונית המוכרת גם כמשכנתא הפוכה היא הלוואה שמשעבדים לטובתה את הנכס לטובת הגדלת ההון העצמי, המשכנתא הפנסיונית מאפשרת שדרוג ברמת החיים לאנשים שלא חסכו מספיק בקרן הפנסיה שלהם או לחלופין כהלוואה לכל מטרה, החל ממעבר לדיור מוגן, סיוע לילדים ועד למסע מסביב לעולם.

גובה ההלוואה שניתן לקחת על חשבון הבית נובעת מגילו של הלווה והמשכנתא נלקחת כהלוואת בלון לכל חיי הלווה, כאשר הפירעון שלה חל על היורשים.

לרוב המשכנתא הפנסיונית נלקחת בחברות הביטוח ולא בבנקים לאור הבדלי הרגולציה החלים על הגופים השונים.

איחוד הלוואות הוא מצב שבו מאחדים את כל ההלוואות להלוואה אחת תחת המשכנתא – לרוב עם ריבית נוחה יותר והחזר חודשי אחד שמקל על ההתנהלות.

חוץ מהתשלום עבור הדירה עצמה, יש סביב הרכישה הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון: תשלום לשמאי, עמלת פתיחת תיק (כ-360 ש״ח בבנקים ועד ל3% בהלוואות חוץ בנקאיות), רישומי טאבו, ייפוי כוח, ביטוחים, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, עלות יועץ משכנתאות, רישום בחברה משכנת ועוד...

זאת בנוסף לביטוח חיים וביטוח דירה שתצטרכו לבצע לטובת הבנק.

הבנקים מעוניינים לבטח את עצמם ולדאוג לקבל את הכסף שלהם בכל מצב, לכן במסגרת תהליך לקיחת המשכנתא תצטרכו לבצע ביטוח חיים בגובה המשכנתא שבו הבנק יהיה המוטב במקרה הצורך. וכן ביטוח דירה במידה ומשהו יקרה לנכס שגם בו הבנק יקבל את חלקו במקרה של ביטוח.

באופן אישי אינני סוכן ביטוח, אך אשמח לחבר ביניכם לבין אחד מסוכני הביטוח שאני עובד איתם

מחזור משכנתא יכול להתנהל בכמה מישורים, במקרים הפשוטים הוא יתבצע בתוך אותו הבנק ולא יהיה כרוך בעלויות כלשהן לפעמים יש צורך להתכונן להוצאות נוספות כמו עמלות פירעון מוקדם, עמלה תפעולית בסך 60 ₪, עלות פתיחת תיק חדש, שמאות מחודשת, תשלום ליועץ משכנתאות.

דמי ההיוון או עמלות הפירעון המוקדם כמו שאנחנו מכירים אותם נובעים מהפרשי בגובה הריביות, בין הריבית שלנו לריבית הממוצעת בשוק, והיא תהיה קיימת במידה והבנק יפסיד כסף מעצם העובדה שאנחנו פורעים את ההלוואה שלנו.

ישנה הנחה על גובה עמלת הפירעון המוקדם בהתאם לוותק ההלוואה. לבעלי משכנתא במסלול הזכאות ישנה הנחה קצת יותר גבוהה בעמלות המוקדם לעומת בעלי משכנתאות שלא נמצאים במסלול הזכאות.

ישנם פתרונות במקרים כאלה, אחד מהם הוא תהליך שנקרא החזר הון, שבו ניתן להגדיל את המשכנתא ולקבל חזרה חלק מההון העצמי ששולם לצורך העסקה, ניתן לבצע את התהליך עד לטווח של חצי שנה (אם חריגים מסויימים). בכל מקרה מומלץ תמיד להיערך מבחינה כספית לעסקה ולבנות אותה לעומק.

ברכישת דירה התשובה היא שאתה לא מקבל את הכסף, הכסף מועבר מהבנק ישירות למוכר, בהתאם לפעימות הרשומות בחוזה המכירה, כאשר הבנק רוצה להיות הכסף האחרון בעסקה, לפעמים במקרים חריגים ניתן לאשר כניסה של הבנק ככסף אמצעי אך באישורים חריגים ומיוחדים.

מדובר ביחס בין כמה כסף אתם מחזירים על הלוואות (כולל המשכנתא) ובין ההכנסה החודשית שלכם.

בהתאם לחוקי הרגולציה של בנק ישראל לא ניתן לקחת משכנתא ביחס החזר העולה על 40% מההכנסה הפנויה. לצורך הדוגמה אדם המכניס משכורת של 10,000 ₪ בחודש, לא יוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי שלה יהיה מעל ל4000 ₪ בחודש.

לצורך חישוב ההכנסה הפנויה הבנקים מסתכלים על ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות שימשכו מעל ל18 חודשים.

משכנתא פרטית היא לאנשים פרטיים שרוכשים דירה למגורים וממשכנים לצורך כך את הנכס הפרטי שלהם. משכנתא עסקית מיועדת לבעלי עסקים, המעוניינים לרכוש נכס מסחרי או לחלופין להשקיע כסף בעסק.

בעלי חמש דירות ומעלה יחוייבו לעיתים על ידי הבנקים בלקיחת משכנתא עסקית.

ישנם גופים רבים הנותנים משכנתאות לעסקים בנקאיים וחוץ בנקאיים, לכן בכל מקרה של לקיחת משכנתא עסקית יש צורך לבחון את הצורך ולהתאים בין הצורך לבין המשכנתא.

למשכנתא עסקית ישנם מספר יתרונות, בין השאר:

· הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה מוכרת לצרכי מס.

· משכנתאות עסקיות נהנות מרגולציה נמוכה ולכן ניתן לקחת אחוזי מימון גבוהים לפי הצורך.

· ניתן לקחת משכנתא לטובת פיתוח העסק והרחבת העסק ולא רק לצורך רכישת נכס עסקי.

· ישנם גופים שונים שיהיו מוכנים לתת לכם משכנתא עסקית (אם זאת חשוב להתאים בין המצב הכלכלי, הצורך בהלווה והגוף הממן).

עולם המשכנתאות לא מתרכז אך ורק בבנקים וישנם גופים מוסדיים שנותנים שרותי הלוואות, ביניהם ניתן לציית חברות ביטוח, חברות אשראי ובתי השקעות. ובעוד שהחיסרון בחברות האלה הוא באחוזי הריבית, היתרון הוא באחוזי המימון הנוסף שניתן לקבל מהם לצד פתרונות למצבים מסובכים שהבנקים יתקשו לפתור.

חשוב להדגיש, המערכות שאני עובד איתן במערכות החוץ בנקאיות הינן מערכות מוסדיות של חברות גדולות ומוכרות, ולכן הינן בטוחות ועובדות בדומה למערכת הבנקאית מבחינה חוקית, אך אינן כפופות לאותה רגולציה שלה כפופים הבנקים.

התשובה היא כן אבל, לא כל משכנתא חוץ בנקאית יהיה קל למחזר לבנק ולא לכל בנק. לכן גם במשכנתא חוץ בנקאית חשוב לבצע תכנון ארוך טווח תוך שילוב המשכנתא החוץ בנקאית והבנקאית בתוכנית העבודה לטווח הארוך.

כל הלוואה מגיעה עם לוח סילוקין המפרט את גובה התשלום בכל חודש לאורך כל חיי ההלוואה, הלוח יגיע בצורה של טבלה שבה יופיעו מספר התשלום, גובה הקרן הנפרעת והריבית המשולמת לאורך

זה לוח המציג את התשלומים שתצטרכו לשלם לאורך כל המשכנתא: כמה בכל חודש הולך לקרן (החוב עצמו) וכמה לריבית – כך שתדעו מראש מה מחכה לכם.

לוח הסילוקין, לוח הסילוקין יבנה על בסיס אחת ממערכות ההחזר להלוואות: שפיצר, קרן שווה או בלון, ובהתאם ללוח תחושב הריבית להחזר.

חשוב לציין שלוח הסילוקין יכול להשתנות בנקודות שינוי הריבית, לאור הצמדת המדד או שינויים בפריים.

לוח שפיצר הוא הלוח ההחזרים הנפוץ ביותר בחישובי ריבית בהחזרי הלוואות, הנוחות שלו מגיעה מכך שהוא קובע תשלומים שווים לאורך כל חיי ההלוואה כאשר לאורך הזמן ככל שרכיב הקרן בהחזר עולה, כך יורדת הריבית המשולמת בכל תשלום.

דוגמה ללוח החזר בלוח שפיצר (מתוך תוכנת smartnpv):

לוח סילוקין מסוג קרן שווה, פועל בצורה אחרת ביחס לשפיצר, ובו אנחנו קובעים את גובה התשלום החודשי הקבוע על חשבון הקרן ומתוך כך נקבעת הריבית היורדת בצורה הרבה יותר דרסטית מדי חודש ותוך כל גם ההחזר החודשי הולך וקטן מדי חודש.

כך נראה לוח סילוקין בקרן שווה (מתוך תוכנת smartnpv):

אין מסלול מסויים שניתן להמליץ לכולם, מעבר לחובה לקחת 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה, עולם המסלולים והתמהילים הוא רחב ומשתנה, ומה שמתאים לאדם שרוצה לפרוע את המשכנתא בעוד שלוש שנים לא יתאים לאחר שמעוניין לשלם את המשכנתא בנחת לאורך 30 שנים.

אחד התחומים שאני יכול להגיד בביטחון שיש בו היצע ותחרות זה תחום המשכנתאות, במקרה הזה תחרות בתחום שבכל לא 0.1% יכולה להיות משמעות של אלפי ועשרות אלפי שקלים במצטבר, אז בהחלט ניתן לומר שיש תחרות על כל לקוח ולקוח.

התחרות לא מתבטאת רק באחוזי הריבית אלא גם במוצרים משלימים למשכנתא, ובפתרונות לא קונבנציונאליים.

התשובה היא כן, לא כל עסקה ולא כל לווה מתאים לכל בנק. חלק מתפקידי כיועץ הוא לדעת לאיזה בנקים להגיש את הבקשה למשכנתא, לדוגמא: ישנו בנק שלא ייתן משכנתא לדירה מעל לקומה שלישית ללא מעלית. בנק אחר לא יאשר רכישת דירה בין אחים או יקשה מאוד על התהליך. וישנו בנק שלא יהיה מוכן לטפל בדירות שלא סיימו את תהליך החלוקה בבניין, ויש בנק שלא מעוניין עם לקוחות שציון הBDI שלהם הוא מתחת ל650 בזמן שבנק אחר מוכן לקבל לקוחות שהציון שלהם הוא 620.

ציון הBDI הוא ציון שנע בין 200 ל1000 שבו מעריכה מערכת הבנקאות את החוסן הכלכלי ואת הסיכון שהלקוח מהווה כלווה, הציון מורכב מעמידה בהתחייבויות כספיות לבנקים, התנהלות נאותה, ריבוי הלוואות וחשבונות בנק ועוד. ההתנהלות נבדקת לאורך השנים, ומוך כך מחושב הציון, מתוך זה חלק מהאבסורד, לקוח שאף פעם לא היה במינוס ואף פעם לא לקח הלוואה ייחשב כלקוח עם ציון בינוני פלוס ולא לקוח מעולה, מכיוון שאין לגביו נתונים.

דו"ח נתוני האשראי, הינו דו"ח המופק על ידי בנק ישראל (ניתן להפיק דוח ללא תשלום אחת לשנה), שבו ניתן לראות את ההתחייבויות של הלקוח ואת כל ההלוואות ואת פעילותו הבנקאית והחוץ בנקאית בקרב מעל ל40 גופים מדווחים. הדו"ח אוסף נתונים בהתאם לחוק משנת 2018, אולם הוא רלוונטי בבדיקות לשלוש השנים האחרונות.

הדו"ח הזה מהווה עבורי כיועץ משכנתאות כלי עבודה בסיסי וניתן להפיק אותו כאן: https://www.creditdata.org.il/

אנשים רבים בעלי ציון BDI נמוך, מתפתים לעיתים לעצור את איסוף הנתונים על מנת להעלים את הנתונים ולתקן את הציון שלהם, פעולה זו פוגעת בהם באורח אנוש, ואף גוף לא יאשר משכנתא לפני שיווצר בסיס נתונים חדש.

המורכבות של תהליך המשכנתא מזמנת לעיתים בעיות לא צפויות שיכולות לצוף, הרבה פעמים יועץ משכנתאות יכול לפתור אותן תוך כדי התהליך. בין השאר אני יכול לציין: קשיים של הבנק לתת משכנתא לאור מורכבות בנכס או בלווים ויהיה צורך לחפש פתרונות יצירתיים לאישור המשכנתא.

בעיה אחרת שיכולה לצוץ היא בהפרש בין שווי הנכס כפי שנחתם בחוזה לבין הערכת השמאי שתהיה נמוכה יותר או בעיה ברישום של הנכס שלא בוצעה במקור כהלכה.

בעיה נוספת שיכולה לצוץ היא במצב הרפואי של אחד הלווים שלא תאפשר הקמת ביטוח חיים.

וזו רק רשימה חלקית

לרוב הבעיות האלה ניתן למצוא פתרון וחלק מתפקידו של היועץ הוא "להחליק" את הבעיות האלה לאורך הדרך.