תמהיל הזהב - הסוד שמאחורי המשכנתא המושלמת

אם גם אתם כמוני נכנסתם לקבוצת פייסבוק פיננסית לאחרונה, בטח ראיתם את השאלה הזו חוזרת על עצמה: "קיבלתי הצעה מהבנק, זה תמהיל טוב?". התגובות בדרך כלל נעות בין "מעולה" לבין "תברח מהר" או "יש מה לשפר". אבל האמת היא ששאלת "התמהיל המומלץ" היא קצת כמו לשאול "מה מידת הנעליים הכי טובה?". התשובה, מה לעשות, תלויה אך ורק ברגל שלכם.

בואו נצלול למרכיבים שיוצרים את התצרף הזה שנקרא משכנתא, איך ובונים תמהיל מושלם ולמה התמהיל של השכן שלכם הוא כנראה טעות איומה עבורכם.

התמהיל הטוב ביותר

המרכיבים בצלחת: מסלולים והצמדות

המשכנתא שלנו מורכבת מ"לגו" של מסלולים. לכל קוביה יש מחיר (ריבית) וסיכון:

• קבועה (צמודה או לא צמודה): העוגן שלכם. כאן הריבית לא תשתנה לעולם. במסלול הלא צמוד (קל"צ), אתם קונים שקט נפשי מוחלט – התשלום ידוע מראש עד השקל האחרון. ועל מנת לייצר יציבות כלשהי במשכנתא, בנק ישראל מחייב אתכם לקחת לפחות 1/3 מהמשכנתא במסלול הזה.

• משתנה כל X שנים: כאן הריבית מתעדכנת בנקודות זמן ידועות (למשל כל 5 שנים). זהו מסלול גמיש יותר שמאפשר נקודות יציאה ללא עמלות פירעון מוקדם כבדות, אך הוא טומן בחובו סיכון לעליית ריבית בעתיד.

• הצמדות – השד הסמוי: כאן המשחק הופך למורכב. מסלול יכול להיות צמוד למדד המחירים לצרכן (מה שעלול להגדיל את קרן החוב שלכם גם אם שילמתם בזמן), צמוד לאג"ח, או אפילו למט"ח (דולר/אירו) – אופציה שמתאימה בעיקר למי שמשכורתו משולמת במטבע חוץ.

• 
  

איך מחזירים את הכסף? לוחות סילוקין

לא רק הריבית קובעת, אלא גם הדרך שבה אתם "נוגסים" בחוב.

1. שפיצר: הלוח הנפוץ ביותר. התשלום החודשי (קרן + ריבית) נשאר קבוע יחסית (בהנחה שהריבית והמדד לא השתנו). בתחילת הדרך, רוב התשלום הולך לריבית ורק מעט לקרן, בהמשך זה מתהפך ככל שאתם קרובים יותר לסיום התשלומים שלכם.

2. קרן שווה: כאן אתם מחזירים סכום קבוע מהקרן מדי חודש. התוצאה? התשלום הראשון הוא הגבוה ביותר, והוא הולך ופוחת עם השנים. זה דורש יכולת כלכלית חזקה בהתחלה, אבל חוסך המון ריבית בטווח הארוך.

3. גרייס / בלון: משלמים רק את הריבית (או כלום) למשך תקופה, ואז מחזירים את הכל או עוברים לתשלום רגיל. פתרון מצוין למי שממתין לכסף שישתחרר בקרוב.

4. 
   

היציבות מול ה"משחק": מציאת האיזון

יצירת תמהיל היא מעשה לוליינות בין יציבות לבין חיסכון לבין הרגולציה. תמהיל שמורכב כולו מריבית קבועה לא צמודה יהיה הכי יציב, אבל כנראה גם הכי יקר בנקודת הזמן הנוכחית, ויכלול עמלות פרעון מוקדם במקרה של פרעון מוקדם. מנגד, תמהיל שנשען בכבדות על מסלולים משתנים וצמודים עשוי להתחיל בהחזר חודשי נמוך ומפתה, אך הוא עלול לזנק ולהפוך למשקולת שתטביע את התקציב המשפחתי שלכם בעוד עשור.

התכנון חייב לקחת בחשבון את היכולת הכלכלית העתידית שלכם:

• האם צפויה העלאה בשכר?

• האם קרן השתלמות אמורה להיפתח בעוד 4 שנים?

• האם המשפחה עומדת להתרחב (מה שיגדיל את ההוצאות)?

האם התמהיל שמציע הבנק הוא טוב?

ריבוי האפשרויות במשחק בין התמהילים, הניע בעבר את הבנק להציע תמהילים שונים ללקוחות שונים, על מנת לעשות סדר בעניינים ולהקל על הלווים, חייב בנק ישראל את הבנקים לייצר סל משכנתאות אחיד.

כאשר אתם מקבלים את האישור העקרוני של המשכנתא תוכלו לראות שם כמה מסלולים/תמהילים המנוסחים בצורה אחידה, כמו מסלול שמציע לכם את המשכנתא במסלול קבוע לכל הסכום, מסלול שמחלק אותה לשלישים או מסלול שמחלק אותה בין בני מסלולים.

לצד המסלולים האלה יהיה גם מסלול אחד מותאם אישית שהבנקאי שתשבו מולו יציע לכם.

במצב הזה חשוב לזכור: הבנקאי מייצג את האינטרסים של הבנק ושל הסניף שלו, יש לו יעדים בתחום המכירות, ואתם הלקוח שקונה ממנו את המשכנתא. לכן חשוב לקחת את ההצעה לבדיקה, ומומלץ להעזר ביועץ משכנתאות פרטי שייצג את האינטרסים שלכם מול הבנק, וידאג ללחוץ על בנק בנקודות הנכונות בשביל להתאים את המסלול כך שיתאים לכם ולא לבנק, וינהל את המשא ומתן על מנת שאתם תצאו מורווחים מהסיפור הזה.

השורה התחתונה: אין "תמהיל מדף"

האם יש תמהיל מושלם? כן, אבל הוא אישי.

תמהיל אופטימלי חייב להיתפר כמו חליפה אצל חייט: הוא צריך להתחשב באחוז המימון של העסקה, ברגולציה העדכנית של בנק ישראל (שמגבילה למשל את רכיב המשתנות), ובפרופיל הסיכון הספציפי שלכם. מה שמתאים לרווק שקונה דירה להשקעה בפריפריה, לא מתאים למשפחה עם שלושה ילדים שקונה דירת מגורים במרכז.

בנייה נכונה של תמהיל לא מסתכלת רק על הריבית שתקבלו מחר בבוקר, אלא על איך המשכנתא שלכם תיראה בעוד 10, 15 ו-25 שנה.

רוצים לדעת איך לבנות את התמהיל שמתאים בדיוק למצב הפיננסי שלכם? אשמח לעזור לכם לנתח את הנתונים האישיים שלכם ולבנות אסטרטגיה שתחסוך לכם עשרות (ואף מאות) אלפי שקלים.

יונתן לוקימסון

051-5870743