להוציא את הכסף מהקירות - המדריך המלא למינוף בנדל"ן

בשנים האחרונות הפך המושג "מינוף" למילת הקסם. המשמעות הפשוטה היא להשתמש בסכום קטן יחסיתעל מנת לקדם עסקה גדולה שתניב גם רווחים גדולים יותר מהיכולת הכלכלית הנוכחית.

בנדל"ן, זה אומר לקחת את הדירה שכבר יש לכם, ולהשתמש בה כבטוחה להשגת מימון מהגופים הפיננסיים לרכישת נכס נוסף להשקעה.

על הנייר זה נשמע כמו תוכנית פעולה מושלמת, בפועל הדרך רצופה במכשולים, בירוקרטיה והחלטות לא פשוטות שצריך לקבל בכל שלב בשביל לקדם את העסקה ולנהל אותה בצורה הטובה ביותר. אז בואו נעשה סדר בסוגי המינוף, היתרונות והחסרונות שכל אחד מביא איתו.

לפני הכל: נדל"ן להשקעה הוא לא באמת פסיבי. בין אם זה משרד בפתח תקווה, דירה בחיפה או בית באתונה - מדובר בעסק לכל דבר. זה דורש ניהול שוטף, טיפול בבעיות תחזוקה (דוד שהתפוצץ בחורף תמיד יקרה ביום הכי הכי פחות נוח), מציאת שוכרים, והתמודדות עם תקופות שהנכס עומד ריק ואין הכנסה, לצד הוצאות התחזוקה והחשבונות שלא פוסקים.

מינוף הוא כלי נהדר לצמיחה כלכלית, אבל הוא חרב פיפיות. לפני שאתם חותמים על הלוואות של מיליונים, התייעצו עם יועץ משכנתאות ויועץ מס. ודאו שיש לכם "אוויר" לנשימה גם אם הריבית תעלה או אם הדירה תעמוד ריקה חודשיים.

מינוף נדל"ן מחייב חישוב מדוקדק

לצד זה חשוב לזכור נדל"ן הוא לא מנייה. אי אפשר למכור בלחיצת כפתור. אם תזדקקו לכסף "עכשיו" בגלל מצב חירום או עליית ריבית חנוקת-החזרים, אתם עלולים לגלות שמכירת נכס לוקחת חודשים ארוכים. במצב של לחץ, אתם עלולים להיאלץ להתפשר על המחיר ולמכור מתחת לשווי השוק, מה שיכול למחוק את כל הרווח שעשיתם מהמינוף.

 בשורה התחתונה השקעה חכמה היא השקעה מתוכננת - ולכן דאגו לבנות תוכנית עבודה שתלווה את ההשקעה שלכם משאלת יכולת המימון הראשונית דרך ההתייחסות לבלת"מים שיכולים לצוץ בעתיד ועד לתכנון מינוף הנכס בעתיד, אם תרצו לצאת להרפתקאת מינוף נוספת.

מסלולי ההשקעה - לאן להפנות את המנוף?

ישנם ארבעה כיווני השקעה עיקריים בתחום הנדל"ן, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות משלו:

• 

  מינוף נדל"ן

  נדל"ן למגורים - מה שנשקרא דירה להשקעה, מדובר בדירות רגילות, המחירים משתנים בהתאם לאזורי הביקוש, וחשוב להכיר את האזור שבו נרכשת הדירה, את היצע הדירות להשכרה באזור, לצד שוק הביקושים,

  קהל השוכרים הפוטנציאלים, מערכת החינוך האזורים ולצד זה את המפגעים שיכולים לצוץ בבניין ישן, מגורים באזור בנייה ונקודות נוספות שיכולות להשפיע על שוויו של הנכס ועל השכירות שניתן לקבל עליו. יכולת המימון הראשונית שניתן לקבל מהבנק עומדת על 50% משווי הנכס הנרכש (על פתרונות נוספים בהמשך). עניין המיסוי ברכישה על נכס להשקעה הוא גבוה יותר ומתחיל מ8% מס רכישה על דירה שניה ונגמר ב25% מס שבח במכירה (גם לכך יש פתרונות), עוד לפני שדיברנו על תשלום מס הכנסה על שכירות מעל 5600 ש"ח (בערך). לצד זה היתרון הכי גדול הוא הצמיחה במחירי הנדל"ן לדיור שעלה בעשור האחרון ב80%, אם כי חשוב לציין שלא בכל האזורים המחירים עלו באותו סדר גודל ואי אפשר להשוות בין תל אביב לדימונה לדוגמה.

  דירה למגורים מאפשרת גם משחק בין השכרה פרטית לעסקית, בעיקר בתחום הAirBAndB על כך בסעיף הבא.

  
  

• נדל"ן עסקי - היתרון הגדול של נדל"ן עסקי - כמו משרדים, חנויות ומתחמים לוגיסטיים הוא חוסר הכפיפות לרגולציה של בנק ישראל במשכנתאות לדיור, והבנקים יכולים לתת כאן משכנתאות באחוזי מימון גבוהים הן על הרכס הנרכש והן על הנכס הקיים, כך שניתן להגיע ל100% אחוזי מימון.

  החיסרון הגדול בנכס עסקי הוא הצורך לפתוח תיק עוסק ברשויות המס, וההכנסות מחוייבות במס מהשקל הראשון (כל אחד בהתאם לדרגת המס שלו). גם כאן יש צורך לדאוג לשוכרים, לתחזק את הנכס וכו'...

   בנוסף לכך במצב השוק כיום רבים מחפשים נכסים שיהפכו לדירות AirbAndB, מה שיהפוך את הדירה לנכס עסקי, דוגמת דירת AirbAndB - צימר עירוני, אם תרצו, פוטנציאל הרווח הוא גבוהה מצד אחד, מצד שני בזמני משבר כמו המלחמה המתנהלת בשנתיים האחרונות העסק יכול להתקע והדירה תעמוד ריקה לתקופה ארוכה. מנגד, דירות כאלה ניתן להפקיד בידי חברות ניהול שיטפלו בכל אספקט שנדרש בתחזוקת הדירה. היתרון הגדול הוא שהוצאות הריבית על המימון מוכרות לצרכי מס, לצד שאר ההוצאות הכרוכות בניהול העסק. החסרונות מסתכמים בשתי נקודות חשובות: הראשונה היא הליווי הבירוקרטי המתלווה לכל מה שקשור להתנהלות עסקית מול רשויות המס, ועלייה הרבה יותר איטית בשווי השוק של הנכס לעומת הדירה להשקעה.
  

• נדל"ן בחו"ל - בשנים האחרונות ישראלים רבים בודקים את האפשרויות להשקעה בנדל"ן בחו"ל, חברות שונות מבטיחות רכישת נכסים מניבים בחו"ל, אם אחוזי תשואה גבוהים, אבל שוכחים לציין כמה דברים שכדאי לבדוק כאשר בוחנים השקעה לחו"ל. אתחיל מאזהרה חשובה, רוב רוכשי הנכסים להשקעה בחו"ל לא מבקרים בהם, לא בודקים אותם ומבצעים רכישה על הנייר בלי להבין את הנכס ואת הסביבה שבה הוא נמצא, אני לא מדבר על מצבים שבהם בסוף מתברר שכלל אין נכס. לכן חשוב לבקר באזור ולבדוק את ההשקעה בצורה הטובה ביותר, לא רק מבחינת הרווחיות שלה אלא גם מבחינת הסיכונים הכרוכים בה, חוקי הנדל"ן במדינה הספציפית וכו'... לאחר כל זאת זה הזמן לציין את היתרונות של השקעה בחו"ל: סף הכניסה להשקעה בחו"ל הוא יחסית נמוך וניתן למצוא דירות במחירים "מצחיקים" ביחס למחירי הדיור בארץ, רק בשבוע שעבר התגלגלה לפתחי עסקה של דירת שלושה חדרים באירופה ב120 אלף יורו. מבחינת מימון העסקה, ניתן לבדוק אפשרות ללקיחת משכנתא גם במדינה שבה מתבצעת העסקה וגם למשכן נכס בארץ לצורך מימון הרכישה בחו"ל. ברכישת נכס בחו"ל לרוב ניתן להעזר בחברת ניהול חיצונית שתנהל עבורכם את הנכס ותספק שירות של 360 מעלות לכל הקשור באחזקתו, החל מההשכרה ועד לתיקונים השוטפים. ישנם שני חסרונות גדולים במקרה הזה הוא חוסר השליטה על מה שנמצא הרחק מהישג ידינו, שלא לדבר על שינויים רגולטוריים שיכולים לקרות במדינות השונות ולהשפיע על בעלי הנכסים המרוחקים.

  החיסרון השני נעוץ בשיטת המיסוי בישראל, כל השכרת נכס בחו"ל מחייבת בתשלום בארץ בהתאם לבחירת המשכיר, או תשלום מס בגובה 15% מהשקל הראשון או תשלום של מס שולי (החל מ31%), אבל בניכוי הוצאות מוכרות לתחזוקה. לאור הסיכונים ותשלומי המסים, הייתי מציע לשקול פעמיים את כדאיות העסקה בחו"ל.
  

• פליפים בנדל"ן - גלגלול עסקאות בתחום הנדל"ן מתחלק לשניים: 1. רכישה של דירות ישנות - שיפוץ - מכירה ברווח של הדירה המשופצת. 2. רכישת דירות בשלבי בנייה במכירות קדם (פרה סייל), של דירות הנמצאות בתהליכי בנייה בדרך כלל בהנחה ממחיר השוק. בעסקה של 90/10 או 85/15, שבהם הרוכש נדרש לשלם סכום קטן יחסית בתחילת העסקה, ומכירתה קרוב לסיום הבניה ולפני מסירת המפתח, תוך גריפת הרווח מהפער הנובע מהזמן שעבר ומסירת הדירה הקרובה, כך לדוגמה דירה שנקנתה בפרה סייל לפני כשלוש שנים בשני מיליון ש"ח, שווה לקראת מסירתה כבר 2.4 מיליון ש"ח.

  גם לעסקאות מהסוג הזה יש יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר: היתרונות מתמקדים בסף הכניסה הנמוך לעסקה (10-20% משווי הנכס), ואפשרויות המינוף הגבוהה, לצורך העניין, בשביל לרכוש דירה השווה שני מיליון ש"ח, מספיק להשקיע 400 אלף ש"ח בלבד. ניתן לשחק עם תשלומי המסים, על ידי גלגול המס בין הדירות. אין עניין בהשקעה נוספת בתקופת הבנייה בחיפוש אחר שוכרים ובטיפול שוטף בנכס. מנגד החסרונות והסיכונים גם הם לא מועטים וחשוב לגדר אותם כמיטב יכולתכם בדגש על הבטחונות שהקבלן מספק לתהליך הבנייה באמצעות הבנק המלווה. נקודות שחשוב לקחת בחשבון, הצמדה למדד תשומות הבנייה, שנמצא תמיד בעליה ויכול לצוץ בתור הפתעה בשווי מאות אלפי שקלים בשלב מסירת המפתח (ניתן לנהל משא ומתן על הנושא). חוסר היכולת למכור את הדירה בכל שלב ובכל זמן, מה שלמעשה כולא את הכסף בתוך הפרוייקט ומוריד את הנזילות. הסכנה להתקע עם הנכס לקראת מסירתו וחוסר היכולת להשלים את העסקה מבחינה כלכלית עלולה לעלות בקנס עצום שיוריד את ההשקעה לטמיון.

• 

  מינוף נדל"ן - המדריך המלא

המחסום הראשון: מקורות המימון

בעבר, החיים היו קלים. יכולתם למשכן את הדירה הקיימת שלכם עד 50% משוויה, ועם הכסף הזה לשלם את ההון העצמי לדירה השנייה. אבל אז הגיע הרגולטור ועצר את החגיגה, כאשר מתוך הרצון להוזיל את עלויות הדיור ולהוציא את המשקיעים החוצה עברה תקנה שלא מאפשרת למשכן נכס קיים בבנק לצורך רכישת נכס נוסף למגורים.

נכון להיום, ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה (למעט דיור) עד לסך של 50% משווי הנכס הממושכן, אם זאת בעקבות המלחמה הועברה תקנה המאפשרת לקבל הלוואה לכל מטרה עד ל70% משווי הנכס כל עוד היא אינה עוברת את סך 200 אלף ש"ח מעל ל50%.

במידה ואדם רוצה לרכוש דירה שניה, הוא יכול לקבל משכנתא בסך של 50% מהנכס הנרכש, ועכשיו במידה וההון העצמי שבידיו אינו מספיק עליו לפנות למקורות נוספים בנקאיים או חוץ בנקאיים, תוך ביצוע התאמות מיטביות למציאת המימון הטוב ביותר לעסקה הרצויה. איך בכל זאת ניתן "לשחק" עם הרגולציה? ישנם "משחקים" שניתן לבצע במסגרת הרגולציה מול הבנקים בהלוואות משלימות ואף בתחום המשכנתאות, בכל מקרה, לצורך השלמה באחוזים גבוהים גבוהים יותר, נכנסים לתמונה גופי מימון חוץ בנקאיים כמו חברות ביטוח וקרנות מימון חוץ-בנקאיות. הם אינם כפופים לרגולציה הנוקשה של בנק ישראל, ולכן הם יכולים להציע פתרונות מימון באחוזים הרבה יותר גבוהים מהבנקים, ובעוד שהבנקים יכולים להציע בין 50-75% מימון לרכישת נכס, החברות החוץ בנקאיות יכולות להציע תנאי מימון שמגיעים ל85% ואף ל90% משווי הנכס. במקרים מסויים, בבניית מינוף נכון ניתן לממן עסקה גם מעל ל100% מימון.

• היתרון בגופים החוץ בנקאיים: הם יסכימו לתת לכם הלוואה כנגד הנכס הקיים, מה שמאפשר לכם לבצע את העסקה, ישנה גמישות בהתנהלות ובאחוזי המימון שניתן לקבל מהגופים הללו.

• החיסרון: כסף עולה כסף. הריביות במערכת החוץ בנקאית יהיו גבוהות יותר, מה שמחייב אתכם לבדוק היטב אם העסקה עדיין משתלמת ואת היכולת שלכם לעמוד בה.

השותף השקט שלכם: המיסוי על דירה שנייה

כאשר אנחנו מגיעים לעסקה, אנחנו נוטים להתלהב ולשכוח את רשויות המס, וכל אחד רוצה את החלק המגיע לו מהעסקה. בכל מקרה, כאשר נכנסים לעסקאות נדל"ן חשוב להיות מלווים על ידי שלושה אנשי מקצוע שיעזרו לכם לצלוח את העסקה בשלום: עורך דין שיעבור על החוזים מטעמכם, יועץ מס הבקיא בתחום הנדל"ן ויועץ משכנתאות שיבנה עבורכם את תוכנית המימון וייצג את האינטרסים שלכם מול גופי המימון.

בכל מקרה, אל תעשו את הטעות של חישוב הרווחים לפני שדיברתם על המיסים, כי כשקונים דירה שנייה בישראל, המדינה הופכת לשותפה בכירה בעסקה.

• ה"קנס" בכניסה (מס רכישה): בניגוד לדירה ראשונה למגורים, בדירה להשקעה אתם מתחילים במינוס. נכון להיום מס הרכישה הינו דפרנציאלי, אולם ברכישת דירה שניה תשלמו 8% מס רכישה כבר מהשקל הראשון. קניתם דירה ב-2 מיליון ש"ח? תגידו שלום ל-160,000 ש"ח שהולכים למדינה ולא חוזרים, סכום שראוי להתחשב בו בכל תכנון עסקה.

• המסים השוטפים: גם על שכר הדירה שנכנס יש חוקים. אמנם קיים פטור עד תקרה מסוימת (נכון ל-2025, סביב 5,600 ש"ח), אבל אם תעברו אותה או תבחרו במסלול אחר (כמו מסלול 10%), תצטרכו לשתף את מס הכנסה ברווחים.

• מס ביציאה (מס שבח): כשתרצו למכור את הדירה ולהיפגש עם הכסף, תצטרכו לשלם 25% מהרווח הריאלי שעשיתם על הנכס. לכן, באקסל שלכם, תמיד תקזזו את עלויות המיסוי – הן משמעותיות הרבה יותר ממה שנדמה.

• מס על השכרת נכס בחו"ל: נע בהתאם למסלול הנבחר בין 15% ל31%.

ביטוח

כמו בכל משכנתא, גם במשכנתאות מינוף, אתם תצטרכו לבצע ביטוחים על הנכס, מעבר לכך, גם במידה ואתם לוקחים הלוואה שאינה מחייבת בביטוח אני ממליץ לכם לבצע ביטוח חיים וביטוח מבנה שיבטח אתכם במקרה של אסון שעלול לקרות לכם או לנכס, וידאג לכיסוי ההלוואה.

בנוסף לכך, כאשר אתם סוגרים ביטוח מבנה, תוודאו שהביטוח שלכם יכסה גם את השוכרים, כך במקרה של ארוע, חברת הביטוח לא תנסה להפיל את התיק על השוכרים שלכם, שלא בטוח שיוכלו לעמוד בתשלומי הנזק.

מלכודת הנזילות: הקושי במימוש

הנקודה הבאה היא חשובה, ולכן אני חוזר עליה פעם נוספת. נדל"ן הוא לא מנייה. אי אפשר למכור בלחיצת כפתור. אם תזדקקו לכסף "עכשיו" בגלל מצב חירום או עליית ריבית וקושי ביכולת ההחזר, אתם עלולים לגלות שמכירת נכס לוקחת חודשים ארוכים. במצב של לחץ, אתם עלולים להיאלץ להתפשר על המחיר ולמכור מתחת לשווי השוק, מה שיכול למחוק את כל הרווח שעשיתם מהמינוף, מה שאינו מתאים למשקיעים לטווח קצר.

חברות הניהול לצד הצורך לנהל את הנכס כעסק, להיות זמין לדיירים, לחפש שוכרים ושאר הפעולות הנדרשות מבעל העסק, ישנן חברות ניהול שישמחו לקחת על עצמן את ניהול ותחזוקת הנכס תמורת חודש או חודשיים מהשכירות שאתם גובים, הם ידאגו לטפל בכל מה שצריך.

לצד זה, כדאי לקחת בחשבון שכאשר אתם מעבירים את הניהול של הנכס לגורם חיצוני, רמת האכפתיות שלו ממצב הנכס נמוכה יותר, השוכרים עלולים לקבל שירות ברמה נמוכה יותר (ראו את הכתבות המתפרסמות בימים אלו על חברות הניהול בניו יורק), והשליטה שלכם בכל הקורה בנכס שלכם יורדת בצורה דרסטית בעוד שהאחריות נשארת.

בשורה התחתונה: מינוף הוא כלי עוצמתי שיכול להזניק אתכם קדימה מבחינה כלכלית, אבל הוא דורש יכולת תכנון קדימה, יציבות פיננסית, ותכנון מדויק אך גמיש, יכולת ניהולית וסבלנות בפיתוח הנכסים ובהמתנה לרווח שיכול להגיע רק אחרי כמה שנים.

רוצים לקבל ייעוץ מקצועי לפני שאתם נכנסים לעולם המינוף? צרו קשר עכשיו לקביעת פגישה ונבדוק את היכולת הכלכלית שלכם לצד האפשרויות העומדות לרשותכם להשקעה שתדחוף אתכם קדימה לעתיד כלכלי טוב יותר. יונתן לוקימסון. 051-5870743