האם כדאי למחזר את המשכנתא עכשיו?

התחזיות מדברות על ירידת ריביות, הכלכלנים של חברת השקעות X, בטוחים שישנו סיכוי גדול שנראה ריבית, כלכלן של אחד הבנקים ששוחתי איתו אומר שבמהלך שנת 2026 אנחנו נראה כנראה 4 ירידות בריבית וכו'... וכו'...

והכל נכון, זאת אומרת מבחינת התחזיות.

אבל השאלה הגדולה היא האם כדאי לחכות לירידת הריביות כדי למחזר את המשכנתא או שכדאי למחזר את המשכנתא עכשיו?

התשובה שלי היא שאין זמן יותר טוב מהווה, ויש כאן 3 סיבות, כאשר השלישית הכי חשובה:

האם הזמן הוא טוב למחזור?

1. כאשר אני בונה את תמהיל המשכנתא שלכם אני מתחשב בתחזיות העתידיות ומתכנן שתוכלו להנות מירידת הריביות בהמשך.

מצד 2. אני לא נביא, כך גם הכלכלנים שבונים תחזיות, ולכן, למרות שמדובר בניתוחים סטטיסטיים, אי אפשר לסמוך עליהם במאה אחוז, וגם כאן נכנסות הגנות שנועדו להבטיח לכם את מירב היציבות במידה למקרה שהריבית תעלה.

3 והכי חשוב: כל סוד תמחור ההלוואות תלוי במה שנקרא המרווח, כך לדגומה במידה ולקחתם משכנתא שמשתנה כל 5 שנים (60 חודשים), הריבית מחושבת מהריבית + המרווח, ופעם בחמש שנים, בזמן עדכון הריבית אתם יכולים להרוויח או להפסיד ובהתאם לכך התשלום החודשי יירד או יעלה.

לדוגמה אם לקחת משכנתא בריבית של 2% והמרווח היה בזמן לקיחת הריבית 0.8%, במשך 60 החודשים הבאים אתם תשלמו 2.8%, אבל אחרי חמש שנים, הגיע הזמן עדכון והריבית קפצה (אמיתי לגמרי) בזמן הזה ב4%, זאת אומרת שעכשיו אתם תשלמו 6.8% (אלא אם תמחזרו את המשכנתא בשביל להוזיל אותה).

אותו הדבר תקף לגבי הפריים, כאשר הבנקים נותנים הלוואות ביריבת פריים הן ינועו בטווח של הפחתה לבין תוספת על ריבית הפריים. ריבית הפריים מחושבת על בסיס הריבית של בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% קבוע לכל הבנקים, לכן כאשר הבנק מציע ריבית פריים + 0.5% הריבית תהיה, נכון להיום 4/1/2026 5.75%. אבל במשכנתאות בשנים האחרונות לאחר עליית הפריים הבנקים היו נדיבים ונתנו ריביות גם בפריים מינוס 1%, כך שמי שלקח הלוואה כזאת הריבית שלו היא 4.75%, כאשר הפריים עמד על 0.1%, הריבית הייתה פריים מינוס 0.1% או אפילו פלוס 0.2%, והיא הלכה ועלתה יחד עם מרכיב הפריים שעלה במקביל לריבית בנק ישראל.

כאשר הריביות יחסית גבוהות, הבנקים נוטים להיות יותר נדיבים במרווח שהם נותנים מכיוון שיש להם שולי רווח נאים לגזור מהם, אבל ככל שהריבית יורדת יותר, שולי הרווח האלה מצטמצמים, ואם הבנק היה נותן עד לפני חודשיים ריבית פריים -1 (מינוס 1%), הרי שהיום הוא ייתן פריים מינוס 0.7%, והמרווח הזה ילך וירד ככל שריבית תרד למטה.

מכיוון שאנחנו מתכננים את המשכנתא לטווח הארוך, הרי שאני רוצה להרוויח כמה שיותר את המרווח האכותי שהבנק יכול לתת לי, ובתכנון נכון של המשכנתא לטווח הרחוק, גם במידה ואני ממחזר בריבית יחסית גבוה עכשיו, אני עדיין ארוויח לטווח הרחוק.

אם גם אתם רוצים להתחיל לחסוך מחר, צרו איתי קשר עוד היום!

כי אם לא עכשיו, אימתי? יונתן לוקימסון - 051-5870743.