שישה כללים למחזור משכנתא יעיל

מחזור משכנתא הוא אחד מהכלים היעילים לחיסכון בעלויות לטווח הארוך והקצר. במחזור משכנתא אנחנו יכולים "לשחק" עם המסלולים, לשפר את הריביות, לגייס כספים נוספים במידת הצורך לשיפוץ, איחוד הלוואות ומטרות נוספות, וכמובן להתאים את ההחזר החודשי ליכולת הכלכלית שלנו בהתאם למצב שבו אנחנו נמצאים.

יחד עם זאת אנשים הניגשים למחזור המשכנתא, מפספסים לעיתים כמה נקודות חשובות:

1.     בפעם הראשונה שבה מחזרתי משכנתא הייתה זו המשכנתא הפרטית שלי, עברתי עם הבנקאית על המסלולים וכשאמרתי שאני רוצה למחזר חלק מהמסלולים היא אמרה לי:  "חבל, עד עכשיו שילמת בעיקר את הריבית, רק עכשיו אתה מתחיל לשלם את הקרן". המשפט הזה נכון ב10% ושגוי ב100%, מהסיבה הפשוטה שהחזר המשכנתא, כמו שאר ההלוואות שלנו בנוי על בסיס אחוזים, נכון שבעבר שילמתי רכיב גבוה יותר של ריבית ביחס לקרן, אבל זה נובע מכך שההלוואה הייתה גבוה יותר, ו5% מהלוואה בסך של 500 אלף ₪ תמיד יהיו יותר מ5% מסך של 350 אלף ₪.לכן אין מה לחשוש ממחזור, להפך, בהרבה מצבים הוא יכול לחסוך הרבה מאוד כסף בטווח המיידי ובייחוד בטווח הארוך.

2.     להישאר באותו בנק: יש שני סוגי מחזורים, מחזור פנימי המתבצע באותו הבנק שבו מתנהלת המשכנתא ומחזור חיצוני שבו מעבירים את המשכנתא לבנק אחר.גם במקרה של מחזור משכנתא, בדומה ללקיחת משכנתא חדשה צריך לבצע סקר שוק בין הבנקים השונים.המכרז יאפשר לכם לקבל תמונת מצב גדולה יותר ולאפשר חיסכון גדול יותר, לא תמיד הבנק האחר יתן לכם את הריבית הטובה יותר, אבל תמיד כדאי לבדוק את האפשרות.

מה מתאים לכם, מחזור פנימי או מחזור חיצוני?

3.     לא שמים את כל הביצים בסל אחד, גם במחזור כמו בבניית משכנתא חשוב לחלק את המשכנתא בין כמה מסלולים ולהתאים אותה למצב הכלכלי במשק, פיזור בין מסלולים שונים יאפשר לכם משחק הן מבחינת גובה הריביות והן מבחינת אפשרויות המחזור בעתיד.

4.     לתכנן קדימה: במחזור משכנתא כמו במשכנתא חדשה ישנה חשיבות לתכנון המשכנתא לשנים קדימה, איננו יודעים מה יקרה לריביות, מה תהיה האינפלציה בעוד 5 שנים ומה יקרה לריבית הפריים, מנגד במידה ויש לנו חסכונות שאמורים להשתחרר, צפי לעלייה בשכר או לחלופין ירידה שאנחנו מודעים אליה, חשוב להתייחס לכל הנתונים האלה ולהכניס אותם לחישוב, מה שיאפשר לנו לבנות מסלולי משכנתא מותאמים לתקופות השונות תוך התחשבות בגובה ההחזר החודשי שנים קדימה ויכולת, לפעמים, לחסוך בריביות.

5.     חישוב חלקי של יתרת המשכנתא: מאוד קל להיכנס לאתר של הבנק לראות את סך הסכומים הנותרים בשורת היתרה לחבר ולהגיד שזה הסכום למחזור.

אבל, ללא בדיקה מעמיקה, יכול להיות שנפספס הוצאות נוספות, כמו "עמלת היוון" - הקנס על פירעון מוקדם של המשכנתא, עלות שמאות במחזור לבנק אחר, עלויות של אגרות ברישום והוצאת מסמכים ועוד... הפערים יכולים להגיד לאלפי ולעשרות אלפי שקלים בזמן המחזור, לא שזה לא שווה את זה, אבל צריך לקחת את כל הסכומים האלה בחשבון על מנת לבצע את המחזור כמו שצריך.

6.     הסעיף הזה לא נוגע רק למחזור המשכנתא, והוא כלל חשוב באופן כללי, שמירת מסמכים: אחת הבעיות שאני נתקל בה פעם אחר פעם היא העדר מסמכים מרכישת הדירה.

לפעמים לצורך מחזור המשכנתא, בייחוד במחזור חיצוני (אבל לא רק), יש צורך להציג את המסמכים מרכישת הדירה ואפילו מבנייתה, בין המסמכים שתדרשו להציג, חוזה מכר, תשריט מקורי של הדירה, אישורי בניה וכו... לכן מומלץ לשמור בבית תיקייה עם כל פרטי הבית והמשכנתא שנלקחה, אתם לא יודעים מתי תצטרכו אותה ומתי היא תשמש אתכם בעתיד, שלא לדבר על כך ששחזור המסמכים האלה יכול לעכב את כל התהליך ולהוסיף עלויות נוספות ולא מתוכננות.