העלות הסמויה של המשכנתא

למשכנתא יש הרבה עלויות נלוות, את חלקם אנחנו מכירים, ומחלקן אנחנו נוטים להתעלם, בואו להכיר את העלות הסמויה של המשכנתא וללמוד איך ניתן לצמצם אותה.

רכישה הדירה אנחנו חושבים בסכומים גבוהים, מחירי הדירות נעים במיליונים, על זה אנחנו מוסיפים את העלויות הנלוות כמו 360 ₪ פתיחת תיק, עורך הדין מוסיף לנו עוד 0.5% לעסקה, המתווך (במידה והיה) מקבל עוד 2% (לא כולל מע"מ כמובן), אנחנו מכניסים לחשבון גם את השמאי שעולה בין 1200 ל6000 ₪ (תלוי בצורך), יועץ המשכנתאות גם הוא עולה כמה אלפים.בסופו של דבר מה שקובע במשכנתא הוא התמהיל הנכון, הריביות הנמוכות וזהו.אז זהו שלא.אנחנו נוטים לשכוח את הביטוח. הוא תמיד נתפס כמשהו שולי, עוד 80-70 או 150-120 בחודש, וזה אפילו יורד מכרטיס האשראי . אז למה צריך אז התשובה היא כן ולא. הביטוח הוא אכן חלק מהמשכנתא, אבל הוא מתנהל בנפרד ממנה, ולכן חשוב לעקוב גם אחריו. זוג שלקח משכנתא ל30 שנה ישלם בממוצע בין 60 ל200 אלף ₪ (ואף יותר) על הביטוח (עלויות הביטוח משתנות ותלויות גיל, מצב בריאותי וכו'. לפעמים אין באפשרותו של האדם לקבל ביטוח חיים מסיבות כאלה ואחרות ואתייחס לכך בהמשך.

 בדומה לניהול המשכנתא, צריך לנהל גם את הביטוח המלווה את המשכנתא . לצורך כך הכנתי לכם מספר נקודות חשובות שיכולות להוזיל לכם את העלויות בעשרות אלפי שקלים לטווח הארוך מצד אחד, ומצד שני למטב את הביטוח כך שיכסה אתכם בצורה הטובה ביותר.

נתחיל מהביטוח עצמו:הביטוח, באופן כללי, נועד לבטח אתכם כנגד פגיעה שלא תוכלו להתמודד איתה באופן עצמאי. לפיכך השוק מוצף בעשרות ביטוחים שונים שנועדו לצרכים שונים, כך לדוגמה ביטוח החובה מבטח אתכם כנגד פגיעות גוף הנגרמות בתאונות דרכים. ביטוח צד ג' ישמור עליכם מתביעות של מישהו אחר שנפגע על ידכם, כך שאם פגעתם בתאונת דרכים במרצדס שעולה חצי מיליון ₪, לא תצטרכו לשלם את הנזק מכיסכם, אלא חברת הביטוח תיכנס כאן במקומכם ותשלם לצד הנפגע. מנגד הביטוח המקיף בעולם הרכב מבטח אתכם גם נגד תאונות עצמאיות או גניבת הרכב, כך שבשיקול הכולל אם אתם יכולים להתמודד כלכלית עם אובדן הרכב (לדוג' כאשר הרכב בשווי נמוך) אז אין טעם להשקיע בביטוח המקיף, וצד ג' יספיק לכם.

למעשה בלקיחת הביטוח צריך לבדוק מה הם הסיכונים , ומה מכסה החברת ביטוח כדי לדעת שאתם מכוסים מכף רגל ועד ראש בצרות, שיכולות לפגוש אתכם בחיים.

כאשר אנחנו עומדים לקראת לקיחת משכנתא, הבנק רוצה לבטח את הכסף שלו באופן מירבי, ולכן הוא מחייב את הלווים לרכוש שני סוגי ביטוח:

ביטוח חיים

ביטוח החיים, כפי שנכתב למעלה, הינו ביטוח למקרה שבו לוקח ההלוואה הולך לעולמו לפני סיום התשלומים. הביטוח משועבד לבנק. הוא אינו מגיע ליורשים , אלא ישירות לבנק שמכסה את ההלוואה ומונע מהבנק למכור את הדירה, או להשאיר את נטל התשלומים על בן/בת הזוג או היורשים האחרים, שמקור פרנסתם נפגע. מחיר הפרמיה – דמי הביטוח נקבע ממספר נקודות: 

גיל הלווה – ככל שהלווה מבוגר יותר , הביטוח שלו יעלה יותר. כך גם לאורך השנים מחיר הפרמיה יעלה בהתאם לעלייה בגילו של הלווה (יש דרך לטפל בעלייה הזאת).

מקצועו של הלווה – אנשים העובדים בעבודות בעלות פרופיל סיכון גבוה ישלמו יותר על הביטוח, לדוגמה אנשי קבע, שוטרים, כבאים וכדו'...

מין הלווה – הפרמיה לביטוח עבור הנשים תהיה נמוכה יותר מאשר זו של הגברים. הנשים, סטטיסטית, חיות יותר זמן ונוטלות פחות סיכונים, ולכן גם הפרמיה תהיה נמוכה יותר.נקודה זו חשובה בייחוד כאשר אנחנו צריכים להכניס ערב להלוואה , ומכיוון שלרוב מדובר בקרובי משפחה עדיף להכניס, לדוגמא את האמא מאשר את האבא, את האחות על פני האח, מכיוון שביטוח החיים שלהם יהיה זול יותר בטווח הארוך.

מחלות רקע – כאשר לאדם ישנו רקע רפואי בעייתי , מחירי הביטוח יכולים לזנק למאות שקלים בחודש ואף ­­­יותר או לחלופין אפילו ימנעו את קבלת הביטוח. דבר זה יוביל לפגיעה בעסקה כולה, לכן מומלץ לערוך בדיקת עלויות ביטוח לפני החתימה על החוזה.

עישון – אנשים מעשנים משלמים יותר על הביטוח, כמה יותר? זה משתנה! אבל יכול להגיע לפי שתיים ממחיר הביטוח.

לעיתים המצב הרפואי הנוכחי או כזה שהיה בעבר, מונע קבלת ביטוח חיים. לרוב ניתן למצוא לזה פתרון, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו.

להלן גרף המתאר את עליית פרמיית ביטוח החיים למבוטח בן 30[1]

[1] הסימולציה נלקחה מאתר משרד האוצר: https://life.cma.gov.il/RiskParameters/RiskParameters?id=84300001 

6 טיפים לניהול ביטוח החיים:

1. סקר שוק – תערכו סקר שוק, מעבר לזה שהבנק יציע לכם לעבוד מול המבטח שלו, אינכם חייבים לקבל את ההצעה, תבדקו את העלויות בחברות השונות גם אצל הסוכנים שאתם מכירים וגם בחברות הביטוח הישיר ותגלו פערים עצומים.לכל אחד מהם ישנם היתרונות והחסרונות שלו , ולכן חשוב לבצע השוואה בין הפוליסות והתנאים, שכל אחת מהן מציעה.

2. נושא סקר השוק נכון גם לאחר לקיחת המשכנתא , ואחת לכמה שנים כדאי לערוך סקר שוב ולבדוק כדאיות למעבר בין החברות. במהלך תהליך רכישת הביטוח תתבקשו לוותר על החיסיון של התיק הרפואי ותענו על שאלון רפואי. חשוב לא להסתיר מידע במהלך השאלון. השאלון הזה לא ייבדק באופן מיידי, אבל לאחר קרות מקרה- הביטוח, חברות הביטוח, יחפשו כל פיפס שלא דווח על מנת להתנער מהתביעה.

3. כדאי להקדים את ביצוע הביטוח לשלב רכישת הדירה. אינכם רוצים לקנות דירה ואז לגלות - בין הרכישה לבין התשלומים ונטילת המשכנתא ,שאינכם מכוסים במקרה של אסון.הביטוח יגן עליכם ויהיה כבר בתוקף אם חלילה יקרה משהו בתקופת הביניים. לאחר נטילת המשכנתא תוכלו לשעבד את הביטוח לטובת הבנק ובזה לסגור את הפינה.

4. לאורך השנים גובה החוב שלכם יורד בהדרגה. בעתיד אולי תרצו גם להחזיר סכומים גדולים יותר שייכנסו ויאפשרו לכם לקצר את גובה המשכנתא, אל תשכחו לעדכן את חברת הביטוח כדי שתדאג להוריד לכם גם את הפרמיה החודשית בהתאם ליתרת החוב. אם לקחתם משכנתא של מיליון ₪ - אין סיבה שאחרי חמש שנים תשלמו על ביטוח באותו הסכום.באופן כללי מומלץ לדבר פעם בשנתיים עם חברת הביטוח ולבדוק הוזלת עלויות.

5. החלפת חברת ביטוח – שימו לב, אתם תמיד תוכלו להחליף חברת ביטוח, אבל ייתכן שתצטרכו לעשות חיתום מחדש. לכן אם חל שינוי במצבכם הבריאותי , ייתכן שזה לא ישתלם, וכדאי לבדוק אפשרות לניוד הפוליסה על פני החלפתה.במשכנתאות לטווחים ארוכים חברות הביטוח נותנות לעיתים הנחה על השנים הראשונות. חידוש הביטוח או ניודו יוכל "לחדש" לכם את ההנחה לשנים הראשונות או לחלופין אם אינכם מתכננים לפרוע את המשכנתא, אלא למשוך אותה, נסו להוציא הטבה בשנים המתקדמות והיקרות יותר.

6. ביטוח החיים הוא הוצאה מוכרת בחלקה למס (עד 25%) לעצמאיים, לכן חשוב לוודא שבסוף השנה אתם מגישים את הדוח של חברת הבטוח לרואה החשבון שלכם יחד עם שאר ההוצאות.

ביטוח מבנה או דירה:

ביטוח המבנה מתחלק לכמה חלקים:

ביטוח מבנה – הביטוח מבטח את המבנה ודואג שתוכלו לכסות בעצם את בנייתו של מבנה הבית מחדש בעקבות אירוע שבו הבית נהרס – לדוג' ברעידת אדמה או שריפה.ביטוח שווי קרקע – הביטוח מכסה את שווי הקרקע שעליו עומד הבית, ובכך משלים למעשה את הביטוח לשוויו המלא של הבית.

ביטוח תכולה – הביטוח מכסה את תכולת הבית למקרה של אסון שבו הרכוש נפגע – שריפה, גניבה וכדו'...

צד ג' – הביטוח נועד לכסות אתכם אם מישהו אחר נפגע אצלכם בבית – בעל מקצוע, אורח או עובר אורח שעבר ליד הבית, ואחד הרעפים נפל לו על הראש.

במסגרת לקיחת המשכנתא, הבנק יחייב אתכם בביצוע של ביטוח מבנה ואף יציע לכם את סוכנות הביטח של הבנק לצורך ביצוע הביטוח. גם כאן ,בדומה לביטוח חיים ,תערכו סקר שוק ותבדקו את הכיסויים הביטוחיים שאתם מקבלים במסגרת ההצעה.

3 טיפים לביטוח דירה:

1. מומלץ להוסיף ביטוח שווי קרקע לנכס, בייחוד בבתים הישנים. הביטוח יבטיח שתקבלו את מלוא התמורה על ביתכם במקרה של ביטוח. בהעדר ביטוח שווי קרקע, חברת הביטוח יכולה להחזיק את הכסף אצלה ,עד אשר יוכח שכל בעלי הבניין יכולים לעמוד בבנייתו המחודשת של הבניין (כל אחד לפי חלקו) , ורק לאחר מכן יעבירו לכם את הכסף.בביטוח הכולל מבנה ושווי קרקע חברת הביטוח תהיה מחויבת לפצות אתכם באופן מיידי על מלוא שוויו של הבית שנהרס.

2. עירכו סקר שוק ותבדקו מה כולל הכיסוי הביטוחי, לדוגמא בביטוח שנעשה דרך הבנק לא ניתן לבצע ביטוח צד ג'.דוגמא נוספת: בעוד שבחברה אחת תקבלו במסגרת ביטוח צד ג' כיסוי הוצאות עו"ד בסך של 5000 ₪ , בחברה אחרת תקבלו כיסוי של 30 אלף ₪, וזאת ללא הבדל בעלות.

3. אם אתם עומדים להשכיר את הדירה: תוודאו שהביטוח שלכם כולל אחריות שוכרים וויתור על זכות השיבוב, מה שאומר שחברת הביטוח לא תוכל לתבוע את השוכרים שלכם במקרה של נזק, מכיוון שחברת הביטוח תחפש על מי להטיל את העלות, שהיא עומדת לשלם.(סביר להניח שהשוכרים שלכם, גם אם הם אשמים במשהו , לא יוכלו לעמוד בתשלומים בכל מקרה).

   
   

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי על ידי סוכן ביטוח או עו"ד ומהווה המלצות לבדיקה בלבד.