הלוואת זכאות - הטוב, הרע והממוצע
- יונתן לוקימסון
- 17 בינו׳
- זמן קריאה 4 דקות
חושבים על רכישת דירה? המאמר הבא הוא במיוחד בשבילכם.
הלוואת זכאות של משרד הבינוי והשיכון היא אחד הכלים החשובים בשוק המשכנתאות, ועדיין הרבה זוגות ומשפחות לא יודעים איך לנצל אותה בצורה נכונה. בשורות הבאות נעשה סדר בשפה פשוטה, ונראה מתי הלוואה כזו יכולה לחסוך לכם הרבה כסף – וממה ומתי צריך להיזהר.
מהו בכלל מסלול הזכאות?
במילים פשוטות, זו הלוואה שהמדינה נותנת לכם דרך הבנק, כחלק מתמהיל המשכנתא הכולל. המדינה רוצה לעזור לאוכלוסיות מסוימות לרכוש דירה ראשונה, והיא עושה זאת באמצעות סבסוד הריבית ותנאים מועדפים נוספים במשכנתא.
בעבר ההלוואה ניתנה בתנאים קבועים של 3% צמודי מדד, אולם לפני כמה שנים ההגדרה שונתה והיא ניתנת נכון להיום בתנאים של חצי אחוז (0.5%) מתחת לריבית הממוצעת בשוק ובמקסימום של 3%.
איך נקבע גובה הזכאות?
גובה ההלוואה נקבע לפי שיטת הניקוד. ככל שצברתם יותר נקודות, כך תקבלו סכום גבוה יותר בתנאים המועדפים.
מה צובר לכם נקודות?
שנות נישואין: ככל שאתם נשואים יותר זמן, הניקוד עולה.
מספר ילדים: משפחות גדולות זכאיות לסכום גבוה יותר.
שירות צבאי/לאומי: מספר חודשי השירות של שני בני הזוג נספרים ומוסיפים ניקוד משמעותי.
אחים ואחיות: מספר האחים של בני הזוג משפיע גם הוא.
עולים חדשים: המדינה מעניקה ניקוד גבוה במיוחד לעולים (בהתאם לוותק בארץ), מה שמגדיל משמעותית את סכום הזכאות.
נכות: אנשים או משפחות בעלי נכות זכאים לתוספת בניקוד.
רכישת דירה באזור בעל עדיפות לאומית
מעבר לכך חשוב לציין שישנם גם זכאויות מיוחדות, עולים מתפוצות מסויימות זכאים לתופסת בנקודות, רווקים מעל גיל מסויים זכאים גם הם לקבל נקודות בהתאם לגיל ועוד...
לצורך מימוש הזכאות שלכם, אתם תצטרכו להגיע לבנקאי ביחד עם תעודת הנישואין, תעודות הזהות שלכם ושל האחים/ההורים, אישור על השירות הצבאי או הלאומי, פקיד הבנק יעביר את כל המסמכים למשרד השיכון לצורך קבלת אישור הזכאות ומשם תוכלו להמשיך לקבלת המשכנא
כך נראה חישוב לדוגמה מהתיק האחרון שביצעתי: דני ויעל, נשואים מזה 6 שנים, עם שני ילדים. דני שירת בצבא שירות מלא (36 חודשים), יעל עשתה שירות לאומי של שנתיים (24 חודשים), לדני יש שלושה אחים וליעל שניים. לפי הנתונים הללו הם זכאים ל1250 נקודות, מה שמתבטא בהלוואה בסך של 97,968 ש"ח שהזוג יכול לקחת מטעם משרד השיכון. השאלה האם וכמה כסף לקחת מהלוואת הזכאות צריך לעמוד בבחינת המצב הכלכלי והתכנון של המשכנתא לטווח הארוך.
הפלוסים שבזכאות
הלוואת הזכאות מביאה איתה מספר יתרונות למשכנתא שלכם, ולכן במידה והמשפחה זכאית להלוואה, אני תמיד אכניס לפחות חלק ממנה על מנת לנצל את היתרונות שלה:
ריבית נמוכה מהשוק: הריבית במסלול הזכאות עומדת כיום על 3% (צמוד למדד) או חצי אחוז (0.5%) מתחת לריבית הממוצעת במשק – הנמוך מביניהם. בסביבת הריבית הגבוהה של היום, מדובר בהנחה משמעותית שיכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
פטור מעמלת פירעון מוקדם: זהו אולי היתרון הגדול ביותר. אם בעוד 5 שנים תרצו לסגור את המשכנתא או למחזר אותה, לא תשלמו קנסות יציאה על החלק של הזכאות. זה נותן לכם גמישות אדירה לעתיד.
הנחה בפרעון מוקדם על המסלולים האחרים במשכנתא: מעבר לאמור בסעיף הקודם, קיומה של הלוואת הזכאות משפיעה גם על המסלולים האחרים ויכולה לתת הנחה בטווח של 10-40% על עמלת הפרעון המוקדם שיכולה לחול במסלולים האחרים.
הנחה בשמאות: מי שזכאי להלוואה זו, מקבל שובר להזמנת שמאות במחיר מסובסד ומוזל משמעותית ממחיר השוק - עוד חיסכון קטן בדרך לדירה.
החיסרון הגדול
החיסרון המרכזי של הלוואת הזכאות הוא שהריבית אמנם קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. פירוש הדבר שהחוב מתעדכן לפי האינפלציה: אם המדד עולה, גם יתרת הקרן שלכם עולה בהתאם, מה שומוביל ל:
שחיקה נמוכה יותר של הקרן: במסלול לא צמוד, האינפלציה “שוחקת” את ערך החוב לאורך זמן, ואילו כאן הקרן שומרת על ערכה הריאלי ולכן נשחקת פחות, וכך אתם תראו ירידה הרבה יותר איטית בגובה המשכנתא הכולל.
תשלומים חודשיים שיכולים לטפס: בשנים של עליית מדד תרגישו שההחזר החודשי עולה בהדרגה, גם אם הריבית עצמה לא משתנה.
לכן, הלוואת זכאות מתאימה במיוחד למי שמבין את המשמעות של הצמדה למדד ויודע לעקוב אחרי ההחזר לאורך זמן, או מתכנן לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר מהתקופה המקסימלית.
השורה התחתונה
הלוואת הזכאות היא כלי חזק ומאוד שימושי, אך צריך לדעת איך לשלב אותו נכון בתמהיל הכולל של המשכנתא ובתכון המשכנתא לטווח הארוך. היא אולי מעניקה ריבית טובה, אך דורשת הבנה של משמעות ההצמדה למדד, והשפעה כוללת על המשכנתא.
שימו לב ל לגרף המצורף הבוחן את שני מסלולי המשכנתא בין הזכאות לבין הלוואה בריבית קבועה לא צמודה. המסלול האדום מייצג הלוואה של 200 אלף ש"ח במסלול הזכאות, בעוד שהמסלול הכחול מייצג ריבית קבועה לא צמודה. היתרון במסלול הצמוד שהוא מתחיל בהחזר חודשי נמוך יותר, אך עוד לפני שהוא מגיע למחצית חיי המשכנתא המצב מתהפך, ועליית המדד בעצם מובילה לעלייה בהחזר החודשי. ובפן המצטבר ההחזר החודשי במסלול בריבית הקבועה, מייצר יציבות לשנים רבות קדימה מחד, מונע את העליות, ויוצא חסכוני יותר בכ20 אלף ש"ח במצטבר לאורך כל חיי המשכנתא. בשורה התחתונה לכל אחד מהמסלולים יש יתרונות וחסרונות משלו, וכדאי לדעת לבנות את התמהיל בצורה כזאת שתדע לנצל את הטוב שבכל העולמות כאשר אתם בונים את תמהיל המשכנתא שלכם.
מתלבטים אם להפעיל את תעודת הזכאות שלכם? רוצים לדעת כמה נקודות צברתם? אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ קצרה בה נבדוק בדיוק מה מגיע לכם ואיך לבנות את המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם.
תגובות