לתקן את המשכנתא - מה עושים כשלקחנו משכנתא נמוכה מדי

החזר הון עצמי - הפיתרון לבעיה של חישוב שגוי בגובה המשכנתא

טעויות קורות, זה לא משנה ממה הן נובעות אבל הן קורות. איחרנו לפגישה בגלל שלא לקחנו בחשבון את הגשם ואיחרנו, נתקענו באמצע הדלק כי היינו בטוחים שהדלק יספיק לנו לעוד 20 קילומטר  עד לתחנה הבאה ובמקרה של קובי ומירי (שמות בדויים), הם לקחו משכנתא קטנה מדי כי הם לא הכניסו בחישוב את ההוצאות הנוספות סביב רכישת הדירה החליטו להשקיע את כל ההון העצמי ברכישה על מנת לצמצם את גובה המשכנתא.

הבעיה היא שמחיר הדירה לא מסתכם בעלותה של הדירה בלבד וצריך לקחת בחשבון הוצאות רבות נוספות, לדוגמא: עורך דין שייקח חצי אחוז מהעסקה (לא כולל מע"מ), מתווך, שמאי, יועץ משכנתאות, הצמדה למדד מחירי הדיור, ועוד לא דיברנו על שיפוץ קל ליישור קו, הוספת מזגנים, ריהוט ועוד... וכך למחיר הדירה צריך להוסיף עוד כמה עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שדרכנו בביתנו החדש.

קובי ומירי שחסכו במשך שנים בשביל להגיע לבית החלומות שלהם, הגיעו לחיסכון נאה של 1.2 מיליון ₪ וקנו את הבית שלהם ב2.4 מיליון ₪, ובשביל לסגור את המשכנתא ואת הרכישה כמה שיותר מהר לקחו משכנתא בגובה הסכום החסר 50% משווי הנכס.אבל כאשר הם באו לסגור את כלל ההוצאות הם גילו שהם נכנסים לבור יותר ויותר עמוק, הם לא הכניסו בחשבון את העלויות הנלוות שצוינו קודם וגילו שחסרים להם 150 אלף ₪.

רגע לפני שהם הלכו לסגור הלוואה נוספת בריבית של 10% הם התייעצו איתי, והפתרון לבעיה שלהם היה מאוד פשוט: "החזר הון עצמי".

החזר הון עצמי הוא פתרון ייחודי שנועד בדיוק למצבים כאלה, הבנקים לא ממש אוהבים אותו אבל הוא קיים, מדובר בתיקון גובה המשכנתא בדיעבד, זאת אומרת: במקרים מסוימים אני יכול לבוא לבנק ולהגיד להם, טעיתי, אני צריך משכנתא גדולה יותר מעבר למה שלקחתי.

במקרה כזה הבנקים יבחנו את הבקשה ובמידה והיא עומדת בתקנות של בנק ישראל – זאת אומרת אחוז המימון (עד 75% לדירה ראשונה) וביחס ההחזר (עד 40% מההכנסה הפנויה), הבנק יאשר את הבקשה בתנאי המשכנתא הראשוניים (כמובן בכפוף לעדכון הריביות), מה שאומר שהתוספת תהיה בריביות שנועדו לרכישת הדירה ולא בריביות של הלוואה לכל מטרה שהן גבוהות יותר.

בביצוע של החזרת הון עצמי חשוב לקחת בחשבון כמה נקודות:

1.     במסגרת הבקשה להחזר הון עצמי, הכסף עובר ישירות לקונה ולא למוכר.

2.     את הבקשה יש להגיש לאחר סיום הרכישה, ולהציג לבנק את כלל האסמכתאות (האישורים) לביצוע התשלום ומקורות הכסף, מכיוון שהבנק (כמעט) תמיד נכנס כ"כסף אחרון לעסקה"

3.     ניתן לבצע החזר הון עצמי לתקופה מוגבלת מלקיחת המשכנתא בפרק הזמן שנע בין 3-12 חודשים מביצוע הרכישה, בהתאם לנהלי הבנק.

4.     יש צורך לבצע חישוב מחודש של המשכנתא לאור הגדלת ההלוואה, מה שיוביל לעלייה בהחזר החודשי.

5.     בתקופה שבין ביצוע ההלוואה לביצוע החזר ההון העצמי יכול להיות שינוי בריביות, והריביות יכולות לעלות או לרדת ומתוך כך יכול להיות צורך בחישוב ובדיקת כדאיות למחזור כל המשכנתא ו/או העברתה אפילו לבנק אחר.